事故物件が売れないときの打開策｜原因別に対処法を解説

事故物件を売りに出したものの、「不動産会社に断られてしまった」「半年経っても問い合わせや内覧が全くない」と行き詰まってしまうケースは珍しくありません。しかし、ただ「事故物件だから売れない」と諦める必要はありません。事故物件が売れない原因は一つではなく、その原因さえ見極めれば、状況を打開するためのアプローチは存在します。

この記事では、事故物件の売却が難航している状況を打開するための、原因別の対処法と、維持費を払い続けるだけにならないための「売却方法の賢い選び方」について解説します。

事故物件が売れない3つの原因

事故物件が売れないと「事故物件だから仕方がない」と思ってしまいがちです。ただ、実際にご相談を詳しく聞いてみると、売れない理由はもう少し細かく切り分けられるケースが多くあります。まずはご自身の状況がどのパターンに当てはまるかを冷静に確認することから始めましょう。

1.事故物件を扱える業者に依頼できていない

不動産業者向けの調査では、不動産会社の7割以上が「事故物件を取り扱った経験がない」と回答したとされています。大手仲介会社であっても、ノウハウがないために断るケースはあります。

また、引き受けてくれたとしても、事故物件ならではの売り出し方や告知の進め方に不慣れな業者に任せてしまうと、一向に買い手がつかない事態に陥りがちです。物件そのものに問題があるのではなく、「相談している会社に事故物件を売るノウハウがない」というミスマッチが売却を滞らせる大きな原因になっています。

2.売り出し価格が相場に見合っていない

売り出してから3ヶ月経っても問い合わせや内覧の申し込みがない場合、設定している売り出し価格がエリアの適正相場に見合っていない可能性が高いです。

不動産の売却では、売主の希望価格と市場の評価に差が生じやすいものです。特に事故物件の場合、死因や物件の状態によって通常相場からの下落幅が大きく変動します。そのため、インターネット上の「一般的な下落率」をそのまま当てはめたり、売主の希望を優先しすぎたりすると、市場が「高すぎる」と判断して買い手がつかない、という状況に陥りやすくなります。

死因別の下落率の目安や告知義務の詳細は「事故物件とは？定義・告知義務・再生の流れを専門家が解説」で整理しています。

3.臭い・痕跡の残留や風評により、買主の抵抗感を払拭できていない

「臭いが残っている」「ニュースなどで広く知られている」など、価格を下げても解消しにくい心理的瑕疵（過去の事故や事件により買主が抵抗を感じる事情）が影響して買い手がつかないケースです。内覧の際にネガティブな印象を持たれてしまうと、その段階で候補から外されてしまうこともあります。また、報道やSNSで広く知られた事案の場合、物件の状態にかかわらず心理的な影響が大きくなりがちです。

こうしたケースでは、むやみに価格を下げても買主の心理的なハードルは下がりにくく、通常の仲介で買主を見つけるのが難しい場合が多いため、別の選択肢を検討する必要があります。

事故物件が売れないときの原因別対処法

次はそれぞれの原因に合った打開策を考えてみましょう。「とりあえず値下げ」「とりあえず買取」と焦る前に、根本的な原因に沿った対処を取るほうが、結果的に手取り額と時間の両面で有利になります。

1.事故物件に強い会社へ切り替える

事故物件の仲介では、買主への告知や価格設定、販売時の説明など、通常の不動産売却とは異なる対応が求められます。そのため、事故物件の取り扱い実績がない会社に依頼するよりも、最初から事故物件の取り扱い実績のある会社に相談するほうがおすすめです。

会社を選ぶうえで意識したいのは、仲介と買取の両方に対応できる体制を持っているかどうかです。仲介で売れる見込みがあれば仲介で、難しければ買取に切り替えるなど、柔軟な方針転換が可能になるためです。窓口を一本化できれば、売り方を変えるたびに新しい会社を探し直す手間も省けます。

大阪エリアでの業者選びのポイントは「大阪で事故物件を売却するには？相場・買取・業者選びのポイント」にまとめています。
神戸エリアでの業者選びのポイントは「神戸で事故物件を売却するには？相場・買取・業者選びのポイント」にまとめています。

2.適正相場を再確認し、段階的に価格を調整する

「価格が見合っていない」という原因に対しては、複数社の査定を取り直して適正相場を把握し、段階的に価格を見直していくのが基本です。

そのうえで、3ヶ月を一つの区切りとして5〜10%程度の値下げを段階的に検討していきます。この時、むやみに値下げを続けるのは禁物です。2回値下げしても内覧希望が入らない場合は、仲介での売却に見切りをつけ、業者買取への切り替えを検討する時期と捉えましょう。

3.費用対効果の高い最低限の清掃・修繕を行う

「買主の抵抗感を払拭できていない」という原因に対しては、大規模なリフォームは避け、費用対効果の高い最低限の清掃・修繕に絞って投資しましょう。

売れないからといって、大規模なリフォームに踏み切る必要はありません。かけた費用を売却価格に上乗せして回収できるケースは稀だからです。手を入れるなら、以下の3点に絞りましょう。

• 特殊清掃後の消臭・脱臭のチェック
  業者に臭気テストを依頼し、内覧のネックになる残臭の有無をチェックし、必要があれば再消臭を実施します。
• 水回りの修繕・壁紙の張り替え
  内覧時の第一印象を左右しやすいポイントです。これらの箇所にポイントを絞って修繕します。
• ハウスクリーニング
  内覧者の心理的ハードルを下げるため、ハウスクリーニングでクリーンな印象に整えます。

もし、こうした清掃や修繕費用をかけることにためらいがある場合は、費用を払う前に「買取査定」を取ってみてください。買取であれば現状のままでも売却できるため、どちらが得かを数字で比較することができます。

孤独死が発生した場合の清掃対応については「孤独死の初動対応マニュアル（72時間でやるべきこと）」を参照してください。

仲介で売れないときの選択肢と判断基準

原因別の対処法を試しても仲介で買い手がつかない場合、次に検討したいのが「売り方そのものを切り替える」という考え方です。ここでは、実際によくご相談いただく「更地化」と「買取」を取り上げ、それぞれのメリット・デメリットを整理します。

更地にして売却する

更地化とは、建物を解体して土地として売り出す方法です。建物があること自体が心理的なハードルになっている場合や、築年数が古く買主側のリフォーム負担が大きいと見込まれる場合に候補に入ります。

事件や事故が起きた建物そのものがなくなるため、心理的瑕疵の原因が消え、投資家なども含めて買主の層が広がりやすいのがメリットです。

しかし、数百万円単位の解体費用が先に必要になるうえ、建物を壊すことで固定資産税の軽減特例である住宅用地特例が外れ、税金が跳ね上がるリスクがあります。更地にする場合は、事前に「解体費用・税金」と「売却想定額」を天秤にかけて総合的に判断しましょう。

なお、国交省の人の死の告知に関するガイドラインでは、建物が存在する取引を主な対象としており、建物を取り壊した後の土地取引については直接の整理がされていません。そのため、更地化しても告知義務がなくなるとは言い切れず、社会的影響が大きい事案や買主から質問があった場合は個別の判断が求められます。

判断に迷うときは、宅地建物取引士や弁護士に相談するのがおすすめです。

専門業者に買取を依頼する

買取は、不動産会社が物件を直接買い取る方法で、現状のまま最短で現金化できるのが大きなメリットです。

仲介のように買主を探す期間が不要なため、短期間で売却が完了します。リフォームや内覧の手間もなく、売却後のトラブル（契約不適合責任）を抑えやすい点も強みといえるでしょう。

注意したいのは、業者が自社で特殊清掃やリフォームを行って再販売するコストが差し引かれるため、仲介で売れた場合と比べて手元に入る金額が少なくなりがちな点です。ただ、「安く買い叩かれるのでは」と不安になるかもしれませんが、売れないまま長期間保有して税金や管理費を払い続けるコストを考えると、早めに買取で手放したほうが結果的にプラスになることも珍しくありません。

まずは「今の状態ならいくらで買い取ってもらえるのか」を知るためにも、一度無料の買取査定を取ってみるのが確実な第一歩です。

どちらを選ぶべきか迷ったときの判断基準

• 解体費用を先出しできるか
  物件を解体して更地にするには数百万円の費用が先にかかります。この費用を自己資金で賄えるなら「更地化」、費用の持ち出しなく現状のまま手放したいなら「買取」が適しています。
• いつまでに手放したいか
  解体工事を行ってから新たに土地の買主を探すとなると、さらに数ヶ月以上の期間が必要です。時間をかけてでも最終的な手取り額を増やしたいなら「更地化」、早期に現金化して精神的・金銭的な負担から解放されたいなら「買取」が現実的です。
• 土地としての需要が高いエリアか
  都心部など、更地にすればすぐに土地の買い手がつくエリアなら更地化の費用対効果が高くなります。一方、郊外などで「解体費を払って更地にしても、結局売れ残るリスク」がある場合は、確実に手放せる「買取」を選ぶのが安全です。

大阪・神戸の関西圏でいうと、都心部では土地需要が根強く更地化が有効に働きやすい傾向があります。一方で郊外や人口減少エリアでは、更地にしても土地の買主が付くまでに時間がかかりやすく、買取のほうが合理的になるケースもあります。地域の相場感を押さえている不動産会社に相談したうえで判断すると安全です。

神戸エリアの都心部と郊外の売却事情は「神戸で事故物件を売却するには？地域相場と相談先の選び方」で解説しています。

売却を先延ばしにするリスクと維持費の考え方

「売れないなら、とりあえず持っておこう」という判断に至る方は珍しくありません。ただ、不動産は持っているだけで維持費が積み上がり続ける資産でもあります。売却を先延ばしにすることが本当に合理的かどうか、一度数字で確認してみる価値があります。

保有し続ける限り、固定資産税や都市計画税、火災保険料が毎年かかります。マンションであれば毎月の管理費と修繕積立金（国交省のマンション総合調査の平均値などが参考になります）、遠方の戸建てであれば空き家の管理代行費なども無視できない出費となるでしょう。

「時間が経てば心理的な抵抗感が薄れ、高く売れるのでは」と考える方もいるかもしれません。たしかに都心部なら地価上昇の恩恵を受けられる可能性もありますが、心理的な影響は薄れても、建物自体の経年劣化は止まらないというジレンマがあります。郊外の人口減少エリアでは需要の低下も重なり、待てば待つほど売りにくくなるリスクの方が高くなりがちです。

今後数年間の「累計での維持費」と、「今すぐ買取で売却した場合の手取り額」を天秤にかけてみると、実は早期に手放したほうが経済的に得だった、というケースは少なくありません。

売却を先延ばしにして損をする事態を防ぐためにも、まずは一度現状の買取査定を取り、将来的な維持費と天秤にかけて冷静に判断することをおすすめします。

買取への切り替えを検討するときのチェックポイント

前章までの内容を踏まえ、「うちも買取に切り替えたほうがいいかもしれない」とお考えの方もいるかもしれません。以下のいずれかに当てはまるなら、買取は合理的な選択かもしれません。

• 仲介で売り出して3ヶ月以上、問い合わせや内覧が入らない
• すでに複数の仲介会社から「うちでは扱えない」と断られている
• 遠方に住んでおり、空き家の維持・管理負担が重くのしかかっている
• 相続した事故物件であり、一刻も早く心理的な負担から解放されたい
• 長期間契約が決まらず、維持費（税金・管理費）が積み上がっている

買取の場合、仲介のように市場で買い手を探さない分、業者の「言い値」になりがちです。1社だけで決めるのは避け、必ず3社以上から相見積もりを取りましょう。同じ物件でも業者ごとに数百万円単位の差が出ることもあります。

業者を比較する際は、査定額の高さだけでなく「算出の根拠に納得感があるか」「引き渡し条件はどこまで対応してくれるか」「費用の透明性はあるか」を見極めることが大切です。数社の話を聞き比べることで、信頼できる業者かどうかを冷静に判断しましょう。

今後の売り方を決めるための「判断基準」の作り方

ここまで、事故物件が売れない原因とその打開策を整理してきました。これらの内容を踏まえて、ここからは「具体的にどうするべきか」を明確にするための手順について解説します。

1.「いつまでに手放すか」の期限を決める

まずは「半年以内」「今年の固定資産税の基準日まで」といった具体的な期限を設定します。期限がないと「もう少し待てば売れるかも」と先延ばしにすると、結果的に維持費がかさんでしまいがちです。

「いつまでに手放すか」「いつまでに売れなければ方針を変えるか」を明確にしておきましょう。

2.買取査定で「最低いくらで売れるか」を把握する

次に、買取査定を依頼し、もし買取に切り替えた場合の価格（底値）を事前に把握します。プロの査定額という客観的な基準を手に入れることで、今後のさまざまな判断がつきやすくなります。

買取査定はあくまで「次の打ち手を決めるための材料集め」であり、査定をしたからといって必ず売る必要はありません。基準となる数字を手元に持っておくことで、感情に流されず「損をしない選択」がしやすくなります。

3.維持費を踏まえて、仲介を続けるか買取に切り替えるか判断する

最後に、買取査定で分かった金額と、仲介を続けた場合の手取り見込みを比較しましょう。仲介を続ける場合、売却までの期間が長引くほど、固定資産税や管理費などの維持費が積み上がります。現在の売り出し価格から今後かかる維持費を差し引いた金額が、買取査定額を下回りそうな場合は、早めに買取へ切り替える判断も必要です。

逆に、維持費を差し引いても仲介のほうが手取り額を多く残せそうであれば、価格を見直しながら仲介を続ける選択も考えられます。

事故物件が売れないときのよくある質問

まとめ

事故物件の売却が難航している状況を打開するための、原因別の対処法と、これ以上不要な維持費をかけないための「売却方法の賢い選び方」について解説しました。

• 事故物件が「売れない原因」は主に3つ
  「扱える業者に依頼できていない」「価格が市場とズレている」「買主の抵抗感を払拭できていない」のどれに当てはまるかを見極めることが解決の第一歩。
• 原因に合った打開策を選ぶことが重要
  専門業者への切り替え、適正相場への価格見直し、費用対効果の高い最低限の清掃・修繕など、根本原因にアプローチすることで無駄な値下げや時間のロスの削減につながる。
• 仲介で動かない場合は「売り方」を切り替える
  更地化と買取にはそれぞれメリット・デメリットがある。解体費用・売却までの期限・土地の需要の3つの軸で、自身の状況に合った方法を選ぶことが大切。
• 売却の先延ばしは「保有コスト」の冷静な試算を
  時間経過による心理的影響の薄れよりも、建物の劣化や税金・管理費の積み上がりが上回るケースが多々ある。将来のコストと現状の買取査定額を天秤にかけ、「待てば得をするか」を冷静に判断することが大切。
• 買取への切り替え時は「相見積もり」が鉄則
  買取業者の言い値にならないよう、1社即決は避け、必ず3社以上に査定を依頼する。金額だけでなく、算出根拠や対応の透明性を比較することで信頼できる業者を見極めやすい。
• 状況を動かす第一歩は「期限」と「底値」の把握から
  売却のタイムリミットを定め、買取査定で「最低いくらで売れるか」を把握する。基準となる数字を持つことで、感情に流されず損をしない合理的な判断ができる。

事故物件が売れない状況は、アプローチを変えれば動き出すケースも少なくありません。一人で抱え込まず、事故物件の扱いに慣れた専門家の視点を借りることを選択肢に入れてみてください。

参考資料

• 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021年10月公表）
• 国土交通省「マンション総合調査」
• 国土交通省「固定資産税（住宅用地に対する課税標準の特例）」
• Forbes JAPAN「事故物件に関する不動産屋アンケート、「告知しない」という業者にご注意」