事故物件の売却、仲介と買取どちらを選ぶべき？事案別の判断基準と業者選びのコツ

事故物件の売却を考えたとき、できるだけ高く売りたいと思うのは当然のことです。しかし、実際に売却を進めるにあたり、多くの方が悩むのが「仲介と買取、どちらの売却方法を選ぶか」です。

事故物件の売却方法には、主に不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」と、不動産会社に直接売る「買取」があります。それぞれにメリット・デメリットが異なるため、自分の物件の条件に合った適切な売却方法を選ばないと、場合によっては査定額に数百万円もの差が出てしまったり、売却までに長期間かかってしまったりすることにもなりかねません。そうならないためにも売却を検討する段階で、両者の違いをしっかりと理解しておくことが大切です。

この記事では、事故物件の仲介と買取それぞれの特徴を整理した上で、物件の状況に応じた売却方法の選び方を解説します。事故物件の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

事故物件における仲介と買取の基本

不動産の売却方法にはいくつかの選択肢がありますが、事故物件の売却で主に比較されるのは、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」と、不動産会社に直接売る「買取」の2つです。まず、仲介と買取の基本的な特徴を押さえておきましょう。

仲介とは

仲介は、不動産会社に依頼して媒介契約を結び、一般の買主を探してもらう方法です。不動産会社はあくまで「間に入る」役割で、最終的な買い手は個人や法人の第三者になります。一般の買主を探して売却する方法のため、条件が合えば買取より高く売却できる傾向があります。

また、心理的瑕疵（過去の事故や事件により買主が抵抗を感じる事情）の影響が少ない物件や、駅近や都心部の物件であれば、事故物件でも相場に近い価格で売却できるケースもあります。

ただし、仲介は買い手が見つかるまでに時間がかかりやすい点には注意が必要です。少なくとも3ヶ月、場合によっては1年以上買い手が見つからないケースも少なくありません。

さらに、査定額に影響する可能性があるため、特殊清掃やリフォームが必要な場合は先に終わらせておくのがおすすめです。

買取とは

買取は、不動産会社が物件を直接購入する方法です。

買取の大きなメリットは、物件をスピーディーに現金化できる点です。不動産会社が物件を買い取るため、買い手を探す手間がなく、査定から契約・引き渡しまで最短で数日〜数週間で完了することもあります。また、物件の状態によっては特殊清掃やリフォームを売主側で先に手配しなくても、そのまま査定・売却を進められる場合もあります。 手間や先行費用を抑えたい方や、特殊清掃の手配が難しい事情のある方には向いている方法といえるでしょう。

ただし、買取業者は購入後に行うリフォームや解体などの費用を見込んだ上で価格を算出するため、仲介に比べると買取価格は低くなる傾向にあります。事故物件の事案内容や心理的瑕疵の程度に応じてさらに価格が下がることもあります。

仲介と買取の比較

比較項目	仲介	買取
売却価格	事案や立地に応じて相場から10%〜50%下落することが多い	事案や立地に応じて相場から30%〜70%下落することが多い
売却期間	3ヶ月〜1年以上	最短数日〜数週間
手間	内覧対応・告知説明・（必要に応じて）特殊清掃やリフォーム	業者が直接購入するため最小限で済むことが多い
仲介手数料	あり（売買価格に応じた上限あり）	なし
周囲に事案が知られるリスク	広告で事故情報が広まる可能性がある	業者との直接取引のため広告への掲載はなく、可能性は低い

※上記はあくまで目安であり、実際の売却価格は物件の個別条件によって異なります。

仲介の場合、事案の内容や立地、物件の条件などによって価格の振れ幅が大きくなりやすいのが特徴です。利便性の高いエリアで、事件性がなく早期に発見されたケースなら10〜20%減で収まることもありますが、自殺や他殺、火災による死亡事故などの場合は30〜50%減になることも珍しくありません。

買取の場合は、先述のとおり、買取業者はリフォームや解体などの費用を見込んで価格を算出するため、買取価格は仲介で売却する場合よりも低くなる傾向にあります。ただし、仲介手数料がかからない分、実際の差額は売却価格の差ほどは開かないケースもあります。

事故物件の価格相場を詳しく知りたい方は「事故物件の売却相場」もご参照ください。

事故物件の仲介が難しくなりやすい理由

ここまで読んで「価格面で有利なら、まずは仲介で売却を目指したい」と感じた方も多いかもしれません。しかし、事故物件の仲介には、通常の不動産売却にはないハードルがいくつかあります。仲介を選ぶかどうかを判断するためにも、事故物件を仲介で売却する際につまずきやすいポイントを把握しておきましょう。

1.事故物件を扱える不動産業者が限られる

ひとつめの理由は、事故物件の取り扱いに慣れた不動産会社が限られることです。不動産業界向けの調査によると、不動産会社の77.5%が事故物件を取り扱った経験がないと回答しています。同じ調査では、国土交通省の告知ガイドラインを「知らない」と答えた事業者も44.6%に上っています。 仲介で売りたいと思っても、相談先によっては「事故物件は対応できない」と断られてしまうケースもあります。特に地方や郊外では対応可能な業者の選択肢がさらに限られるため、業者探しの段階でつまずくケースも珍しくありません。

2.告知によって購入を見送る購入検討者が多い

事故物件を仲介で売却する場合、国土交通省のガイドラインに基づき、自殺・他殺・事件性のある死亡事案については、買主への告知が求められる場合があります（参考：国交省ガイドライン）。物件に興味を持った人がいても、事案の内容を知った時点で検討を見送ってしまうというケースは多くみられ、なかなか買い手が決まらず売却活動が長期化しやすい傾向があります。

3.売却期間が長引き維持費がかさむ

仲介での売却活動は長期化する傾向がありますが、その間も固定資産税や管理費・修繕積立金といった維持費は発生し続けます。売却までに半年、1年とかかれば、その負担は無視できない金額になります。仲介の売却価格だけを見て判断すると、売却までにかかった維持費を差し引いたときに「結果的には買取を選んだ方が手取り額が多かった」ということにもなりかねません。

上記のように、事故物件の仲介にはさまざまなハードルがあります。だからこそ、事前に「自分の物件が仲介と買取のどちらに向いているか」を冷静に見極めることが重要です。

事故物件の売却方法を判断するポイント

事故物件の売却方法を考えるときは、事案の内容、物件の状態、売却期限などを分けて整理すると判断しやすくなります。ここからは、仲介と買取、どちらを選択するか考える際の判断基準について見ていきましょう。

事案別で見る売却方法の目安

事故物件の売却方法を考えるうえで、まず押さえておきたいのが事故物件で発生した事案の種類です。事案の内容は買主の心理的抵抗に直結するため、仲介の難易度を大きく左右します。

• 自然死・孤独死（早期発見の場合）
  孤独死や病死などがあった物件でも、発見が早く特殊清掃が不要だった場合は仲介での売却が成立しやすい傾向があります。国土交通省のガイドライン上も告知義務が発生しないと判断される場合が多いです。
• 自然死・孤独死（発見が遅れた場合）
  同じ自然死・孤独死事案でも、発見までの期間が長いほど買主の心理的な抵抗は大きくなります。特殊清掃によって室内が回復していれば仲介での売却も選択肢に入りますが、臭気や損傷が残っているなど、物件の状態によっては買取を優先的に検討した方が良いケースもあります。
• 自殺
  自殺は心理的瑕疵が大きく、仲介では購入検討者が集まりにくい傾向があります。需要の高いエリアでは仲介で成約する例もありますが、告知義務が発生するため長期化する可能性もあります。買取の査定も並行して取っておくのがおすすめです。
• 他殺
  他殺など、事件性の高い事案は、心理的瑕疵が非常に大きく、仲介での売却は難易度が高くなります。事故物件専門の買取業者への相談を軸に進めるのが一般的です。
• 火災による死亡
  心理的瑕疵の影響に加えて、建物の損傷も重なるため、仲介の難易度は高めです。仲介での売却を検討する際は、必要に応じて内覧が可能な状態まで修繕することに加え、火災の発生時期や場所、死亡事故の内容、建物の損傷範囲などを正しく説明することが重要です。修繕費が大きくなる場合や、建物の損傷が広範囲に及ぶ場合は、買取も含めて検討した方がよいでしょう。

このように、事故物件は事案の種類によって仲介の難易度が大きく変わります。さらに、同じ事案でも報道の有無や近隣での認知度によっても状況は異なります。売却方法を選ぶ際は、事案の種類だけでなく、物件ごとの事情も踏まえて判断するようにしましょう。

事故物件の種類別の価格への影響については「事故物件の売却相場」で詳しく整理しています。

仲介・買取の判断チェックリスト

売却方法を判断する際は、事案の内容だけでなく、立地や物件の状態、売却までの期限、費用負担などを総合的に見る必要があります。以下の表で、ご自身の状況がどちらに近いか確認してみてください。

チェック項目	仲介向き	買取向き
立地	都心部や駅徒歩10分圏内など、需要の高いエリア	最寄り駅から遠い、人口減少が進んでいるなど、需要が高くないエリア
死因・事案	事件性がなく早期発見で、心理的抵抗が比較的小さい事案	自殺・事件性のある事案や発見が遅れた事案
物件の状態	特殊清掃・リフォーム済み、内覧が可能な状態	臭気・汚損が残る、残置物が多い、大きな修繕が必要
売却期限	半年から1年以上の余裕がある	1〜3ヶ月以内に手放したい
費用負担	管理費・固定資産税を当面負担できる	維持費の負担を早く止めたい
周囲への配慮	広告掲載に抵抗がない	近隣や知人に知られたくない

仲介向きの条件に多く当てはまる場合でも、事故物件では想定より売却が長引くケースも多いため、買取の査定も並行して取っておくと、途中で方針を見直しやすくなります。

買取向きの条件に複数当てはまる場合は、無理に仲介で売却を進めるのではなく、早期に買取を検討しましょう。特に、室内の状態が悪い場合や、短期間で手放したい事情がある場合は、買取を軸に進めるのが現実的です。

「まず仲介、ダメなら買取」は正しいか？

「とりあえず仲介で出してみて、売れなかったら買取に切り替えよう」と考える方もいますが、ここまで見てきたように、事故物件の仲介では売却期間が長引きやすく、その間の維持費も無視できません。そのため、こうした考え方が結果的に損になるケースもあります。

たとえば、仲介での売却価格が買取価格より200万円高い物件があったとします。一見、仲介の方が得に見えますが、売れるまでに1年かかった場合を考えてみてください。

• 管理費・修繕積立金（月3万円の場合）：約36万円
• 固定資産税：十数万円
• 室内の劣化による再清掃・補修費用
• 長期間売りに出ていたことによる物件イメージの悪化

これらを差し引くと、200万円の価格差は大きく縮まります。さらに、仲介で売れずに途中で買取に切り替えた場合、あらためて実施した買取査定額が当初の金額より下がっていたというケースも実際にあります。

もちろん、需要の高いエリアで軽度の事案であれば、仲介で成功する可能性は十分にあります。重要なのは、「仲介 → 買取」の順番を決め打ちするのではなく、最初の段階で両方の査定を取り、維持費を含めた手取り額で比較することです。

仲介で長期間売れない場合の具体的な対処法は「事故物件が売れないときの打開策」で解説しています。

事故物件の売却で相談先を選ぶときに確認すべきこと

売却方法を決めるうえでは、どの業者に相談するかも重要です。事故物件の売却では、単に査定額が高いかどうかだけでなく、事故物件に関する知見があり、売却まで安心して任せられる体制があるかがポイントになります。依頼先を検討する際は、以下の3つの観点を確認してみてください。

1.事故物件への対応体制を確認する

まず確認したいのは、事故物件の売却にどれだけ慣れている業者かという点です。事故物件では、告知義務への対応や買主への説明、特殊清掃・リフォームの判断など、通常の不動産売却とは異なる知識が求められます。

1. 事故物件の取扱実績が十分にあるか
2. 仲介・買取の両方に対応できるか
3. 特殊清掃やリフォームも含めてワンストップで対応できるか

仲介・買取のどちらか一方しか扱っていない業者では、提案が偏る可能性があります。物件の状態に応じて複数の選択肢を比較でき、清掃やリフォームまで相談できる業者を選ぶと、売却方法を判断しやすくなるでしょう。

2.査定額と売却方針の説明が明確か確認する

次に確認したいのは、査定額や売却方針について、納得できる説明があるかどうかです。事故物件は、事案の内容や物件の状態によって価格が大きく変わるため、査定額の高さだけで判断するのは避けましょう。

1. 仲介と買取それぞれの査定額を提示してくれるか
2. 査定額の根拠を具体的に説明してくれるか
3. 仲介で売る場合の想定期間や買取に切り替える判断目安を示してくれるか

査定額の根拠や売却までの見通しを説明してもらえれば、その金額が現実的かどうかを判断しやすくなります。仲介で進める場合も、どのタイミングで買取を検討するかまで確認しておくと安心です。

3.事故物件ならではのリスクへの説明があるか確認する

事故物件の売却では、通常の不動産取引には起こりにくい事故物件特有のトラブルが発生する可能性があります。たとえば、告知義務違反による契約解除や損害賠償請求、買主との告知範囲をめぐる認識相違などが代表的です。これらのリスクをゼロにすることはできませんが、業者が事前にリスクの所在と対応方針を明確に説明してくれるかで、発生確率や影響を大きく抑えられます。具体的には、以下の3点を確認しておきましょう。

1. 告知義務の範囲について宅建士から書面で説明があるか
2. 告知内容を書面で記録し保管する体制があるか
3. 売却後の契約不適合責任の取り扱いについて事前に説明があるか

告知義務の範囲や契約不適合責任をあいまいにしたまま売却を進めると、引き渡し後のトラブルにつながる可能性があります。契約前に考えられるリスクを想定し、説明してくれる業者であれば、安心して売却を進めやすくなります。

大阪エリアでの業者選びについては「大阪で事故物件を売却するには」も合わせてご覧ください。

よくある質問

まとめ

この記事では、事故物件を売却する際の仲介と買取の違い、売却方法を判断するポイント、相談先を選ぶときに確認すべきことについて解説しました。

• 仲介は高く売れる可能性がある一方、売却期間が長引きやすい
  一般の買主を探す仲介は、買取よりも高い価格で売却できる可能性がある。ただし、買主への告知や心理的抵抗の影響により、売却活動が長期化しやすい点に注意が必要
• 買取は価格が下がりやすい一方、早期に物件を現金化しやすい
  不動産会社が直接購入する買取は、仲介よりも価格が低くなる傾向があるものの、短期間で現金化しやすいため、早く手放したい場合に向いている
• 売却方法は事案の種類・物件の立地や状態・希望する売却期間を総合的に見て判断する
  心理的瑕疵の影響が少ない物件や立地の良い物件は仲介を検討しやすい一方、事件性のある事案があった物件や郊外の物件は、買取も含めて検討する必要がある
• 相談先は事故物件への対応力で選ぶ
  事故物件の売却では、仲介・買取の両方に対応できるか、特殊清掃やリフォームまで任せられるか、査定額や売却方針の根拠を説明してくれるかを確認する

事故物件の売却では、最初から仲介か買取かを決め打ちするのではなく、物件の状況や売却期限、維持費まで含めた手取り額を踏まえて判断することが大切です。一人で判断に迷う場合は、事故物件の売却に精通した専門家へ相談し、複数の選択肢を比較しながら進めましょう。

参考資料

• 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021年10月公表）
• 不動産会社のミカタ「不動産業者なら覚えておきたい事故物件の基本と発見時の対応方法」（事故物件取扱経験に関する調査データ）
• 訳あり物件買取プロ「事故物件の売却相場は通常の50〜90％」（死因別の価格下落率データ）

※本記事の内容は一般的な情報提供を目的としています。告知義務の範囲や売却に関する法的判断は事案ごとに異なりますので、具体的な対応については宅地建物取引士や弁護士にご確認ください。